DERECHO CIVIL

RECTIFICACIÓN O DELIMITACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS

·         INTRODUCCIÓN

El presente trabajo nace del animus de investigación que se refleja hoy en día en el estudiante de derecho, lo cual adquiere la relevancia debida cuando se efectúa un análisis crítico acerca de la figura jurídica de Rectificación o delimitación de áreas o linderos entendiéndose esto como la pretensión del propietario al solicitar la modificación parcial o total del área, lindero o medida perimétrica que mediante el deslinde se conoce la medida real del predio; debidamente regulado en los arts. 504, 505, 506 y 508 del Código Procesal Civil Peruano.

Ahora bien, el análisis de dicha investigación, ayudará a responder las incertidumbres jurídicas y controversias existentes en el estudiante de derecho, por lo que, como objetivo general tenemos: analizar el tema anteriormente señalado, así como haré mención a la concepción, naturaleza jurídica y requisitos.

Por lo expuesto, se concluye qué: la rectificación o delimitación de áreas o linderos, mediante la demanda de esta no solo se busca el aumento o reducción del predio, sino su medida real dentro de los registros. Además, cabe recalcar que es una pretensión declarativa debido que su finalidad es el pronunciamiento de una sentencia.

·         CONCEPTO 

Según el diccionario rectificar significa enmendar, modificar, reformar, enderezar, mejorar, corregir, etc. Es aquella pretensión por la cual se concede al propietario de un bien inmueble a fin de que rectifique el área total o parcial del terreno o las medidas perimétricas de los linderos, o para que se limiten éstos mediante deslinde en forma correcta. Hay terrenos con medidas perimétricas erradas y/o áreas que no coinciden entre el documento y la realidad del bien, o también existe disputa con colindantes sobre una determinada área o lindero, la misma que se tramitará judicialmente para su rectificación y luego remitirse al notario para que corrija el título de propiedad y se pueda inscribir el dominio. 

·         NATURALEZA JURÍDICA

En principio, la rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro.

La realidad tabular del predio discrepa de la realidad física. El área publicitada del predio es mayor o menor o con linderos total o parcialmente diferentes.

La incorporación de un predio al Registro desde su inicio estuvo carente de documentos gráficos. Sin embargo, aun cuando los títulos inscritos contenían los planos o la representación gráfica del predio elaborados por profesionales especializados, cabe siempre un error humano, el cual puede originarse por un deficiente o erróneo apreciación de la realidad o en una plasmación inexacta en el título. A través de estos mecanismos de rectificación registral jamás debe admitirse un aumento del área con el pretexto de adecuar la realidad de partida, incorporando el área contigua que nunca formó parte del predio.

·         REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA

La demanda de títulos supletorios de dominio, prescripción adquisitiva de dominio, rectificación o delimitación de áreas o linderos y deslinde, requieren aparte de los requisitos generales señalados en los Artículos 424 y 425 del CPC, los requisitos especiales previstos en el Articulo 505 del acotado cuerpo procesal:

1.      Se indicara el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causantes, la fecha y forma de adquisición, la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien, y cuando corresponda los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

2.      Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien, y cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietario o poseedor del bien. El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que afecten el bien. Esta exigencia no es porque sea un control o fiscalización del pago del tributo, sino para verificar la calidad de propietario del poseedor, que es un requisito sine qua non para la procedencia de la usucapión.

3.      Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado se acompañara, además, copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

4.      Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes. Cuando se refiere a otros medios probatorios, estos pueden ser documentos consistentes en recibos de agua, luz eléctrica, teléfono, contratos diversos, declaración jurada de autoevalúo, etc, que prueben la posesión y el ejercicio como propietario.

5.      Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección judicial del predio.

Resolución de la Corte Superior de Tumbes, click aquí 

·         CASOS

CASO N° 01: En el año 2015 en Pisco ocurrió un huayco teniendo como consecuencia la destrucción de algunos bienes inmuebles en este caso, el inmueble de la Sra. María Linares que medía 42 x 20 m. colindante al inmueble del Sr. Juan Pérez que medía 32 x 20 m. Entonces Juan como contaba con el dinero necesario para construir su casa, la construye extendiéndose 10 m. de su área real, tomados del predio de María. Meses después María decide construir su casa, por lo que acude a un Ing. Civil dándole las medidas exactas de su área y de acuerdo a ello iniciar la construcción de su bien, sin embargo el Ingeniero al momento de la ejecución de sus planos le comenta a María que no se puede construir su casa, debido que las medidas que había proporcionado no eran las que medían actualmente. Es por ello que María decide demandar a Juan por Rectificación o delimitación de áreas o linderos.

CASO N° 02: Javier compra un bien inmueble con jardines laterales, meses después Mario, su vecino colindante, decide derribar la pared de su bien inmueble para construirla de materiales más resistentes, sin embargo a la construcción de su nueva pared excede a la de su área real, destruyendo por completo los jardines de Javier. Por lo que ante este hecho, Javier decide demandar a Mario por rectificación o delimitación de áreas o linderos.

·         CONCLUSIONES:

1.      Mediante la demanda de rectificación de áreas o linderos no solo se consigue el aumento o reducción del predio, sino su medida real dentro de los registros.

2.      La rectificación de áreas o linderos es una pretensión declarativa debido que su finalidad es el pronunciamiento de una sentencia.

·         RECOMENDACIONES:

1.     Es necesario que antes que se inicie una demanda de rectificación de áreas o linderos, primero se realice un saneamiento del predio para que se verifique el predio real del bien inmueble para luego, si es el caso, interponer la demanda.

2.  COFOPRI , dentro de los procesos a su cargo, se encuentra facultada para rectificar o modificar los planos de trazado y lotización, aun tratándose de predios inscritos a favor de terceros